Location courte durée en France : règles, obligations et fiscalité par ville en 2026

Des règles qui varient selon les villes

Le cadre légal national : ce que la loi prévoit

La réglementation de la location courte durée en France repose sur un socle national, précisé notamment par la Loi Le Meur 2024 (loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale). Cette loi a renforcé les pouvoirs des communes pour encadrer les locations meublées touristiques.

Le cadre distingue deux situations :

• la résidence principale, louable dans une limite annuelle (120 jours, avec possibilité d’abaissement local) ;

• la résidence secondaire, plus fréquemment soumise à un changement d’usage.

Les communes peuvent désormais :

• Vérifier le numéro d'enregistrement, désormais obligatoire au niveau national.

• Fixer un quota de nuitées, jusqu'à 90 jours par an. Exiger une autorisation préalable de changement d'usage.

• Mettre en place des contrôles et des sanctions.

Ce socle national pose le cadre de l’hébergement touristique (à retrouver sur le site Service-public.gouv.fr), mais laisse une large autonomie locale.

Zones tendues vs zones détendues : deux réalités différentes

La notion de zone tendue explique une grande partie des écarts de réglementation.

Une zone tendue correspond à un territoire où l’accès au logement est difficile en raison d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. Dans ces zones, les communes disposent de règles renforcées pour limiter l’essor de la location touristique Airbnb.

Concrètement, cela se traduit par :

• des quotas de location plus stricts ;

• des obligations de changement d’usage pour les résidences secondaires ;

• des contrôles plus fréquents.

À l’inverse, dans les zones détendues (territoires ruraux ou petites villes), les obligations sont souvent allégées, même si l'enregistrement national s'applique désormais partout.

Le rôle des EPCI et intercommunalités

La réglementation de la location saisonnière ne dépend pas uniquement de la commune. Les intercommunalités (EPCI) peuvent également structurer les règles à une échelle plus large.

Des territoires comme la Métropole du Grand Paris ou la Métropole de Lyon coordonnent les politiques locales du logement et peuvent harmoniser certaines règles.

Par exemple, des exigences liées au changement d’usage peuvent être précisées à l’échelle locale, comme c’est le cas à Paris via la Direction de l'Urbanisme de la Ville de Paris. Résultat : même au sein d’un même bassin de vie, les obligations peuvent varier sensiblement.

Comprendre cette organisation est essentiel pour louer légalement en courte durée en 2026.

Les obligations communes à toute la France en 2026

Le numéro d’enregistrement : obligatoire partout

La mise en location d'un meublé de tourisme est encadrée par l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement est obligatoire partout en France, pour les résidences principales comme secondaires, et relève d'un téléservice national dont le déploiement s'échelonne sur le second semestre 2026.

Le principe est le suivant :

• la déclaration s'effectue en ligne, au nom du loueur ;

• un numéro d'enregistrement est délivré immédiatement ou sous quelques jours ;

• la démarche est gratuite.

Ce numéro doit apparaître sur toutes les annonces publiées, plateformes comme site personnel.

En cas de non-respect :

• amende civile jusqu'à 10 000 € en l'absence de numéro ;

• amende administrative jusqu'à 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d'usage d'un faux numéro.

La taxe de séjour : une obligation nationale, des taux locaux

La taxe de séjour s’applique à toutes les locations courte durée en France. Elle est due par les voyageurs et reversée à la commune ou à l’intercommunalité.

Son montant varie d’une ville à l’autre en fonction :

• du type de logement (classé ou non classé) ;

• du niveau de classement touristique ;

• des décisions de la collectivité locale.

Dans certaines communes, les plateformes collectent automatiquement la taxe pour le compte de l’hôte. Dans les autres cas, c’est au propriétaire de la déclarer et de la reverser.

Le quota de nuitées pour la résidence principale

La réglementation de la location saisonnière distingue clairement la résidence principale de la résidence secondaire.

Au niveau national, une résidence principale peut être louée en courte durée dans la limite de 120 nuits par an. La loi Le Meur permet toutefois à toute commune d'abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours, par délibération motivée au regard de la situation locale du logement.

Cette réduction est décidée localement, en fonction de la pression sur le marché immobilier. Elle concerne principalement les grandes villes et les zones touristiques.

Le respect de ce quota est contrôlé via les plateformes et les déclarations de l’hôte.

Panorama des villes les plus réglementées en 2026

Paris : la réglementation la plus stricte de France

À Paris, la réglementation de la location courte durée reste la plus encadrée du territoire en 2026.

Pour les résidences secondaires, le changement d’usage est obligatoire. Il consiste à transformer un logement d’habitation en local destiné à une activité commerciale. Cette démarche implique en réalité deux autorisations distinctes :

• une autorisation de changement d’usage, délivrée par la mairie ;

• une autorisation de changement de destination, relevant du droit de l’urbanisme.

À cela s’ajoute une contrainte majeure :

• une obligation de compensation, impliquant l’achat et la transformation d’un local équivalent en habitation.

Ce mécanisme limite fortement le développement de la location saisonnière dans la capitale.

Pour les résidences principales :

• la location est autorisée dans la limite de 90 nuits par an ;

• un numéro d’enregistrement est obligatoire ;

• Les contrôles sont renforcés, avec des sanctions élevées en cas de non-respect.

Les règles sont détaillées par la Direction de l'Urbanisme de la Ville de Paris.

→ À approfondir : Louer en courte durée à Paris : règles et obligations 2026

Lyon, Bordeaux, Nice, Marseille, Biarritz : les cas à surveiller

Dans plusieurs grandes villes, la réglementation Airbnb s’est durcie, avec des spécificités ville par ville à connaître.

À Lyon :

• Enregistrement obligatoire ;

• La location est autorisée dans la limite de 90 nuits par an ;

• Demande de changement d’usage exigé pour les résidences secondaires.

• hors hypercentre, ≥ 35 m² : compensation obligatoire dès le 1er m² avec un bien équivalent dans le même arrondissement ;

• < 35 m² ou selon le statut : autorisations limitées (9 ans non reconductibles pour les personnes physiques, compensation immédiate pour les personnes morales) ;

• en copropriété : obligation d’informer le syndic lors de la déclaration du meublé de tourisme.

À Bordeaux :

résidence secondaire à Bordeaux : changement d’usage obligatoire avec compensation (création d’un logement équivalent dans le même secteur) ;

• résidence principale : pas de changement d’usage, mais location limitée à 90 jours par an ;

• numéro d’enregistrement obligatoire : à afficher sur toutes les annonces et à renouveler en cas de modification ;

À Nice :

• 1 autorisation temporaire par propriétaire et foyer fiscal, valable 3 ans, non renouvelable et non transférable ;

• Au-delà ou à l’issue : obligation de compenser ou de passer en location mixte ;

• Quotas possibles dans les quartiers les plus tendus, avec conditions d’accès renforcées ;

À Marseille :

• Résidence secondaire : changement d’usage obligatoire avec compensation dès le 1er logement ;

• Résidence principale : location autorisée sans changement d’usage, limitée à 90 jours/an + déclaration obligatoire ;

• Sanctions et contrôles renforcés, avec vérification des nuitées déclarées. L'amende peut atteindre 100 000 € par logement en cas de changement d'usage non autorisé.

À Biarritz :

• Règle de la compensation qui s’applique ;

• Exceptions sans compensation : location mixte (étudiant + saisonnier) ou logement intégré à la résidence principale (autorisations temporaires) ;

• Cas de la résidence principale : pas de changement d’usage si location < 120 jours/an ;

Ces villes illustrent la diversité des règles de location courte durée par ville, avec des niveaux de contrainte très différents selon les territoires.

Tableau comparatif des principales villes

Le tableau ci-dessous permet de visualiser rapidement les différences de réglementation par ville. Les règles locales évoluant régulièrement, il reste prudent de vérifier les arrêtés en vigueur dans votre commune.

Les montants indiqués correspondent à la part municipale de la taxe de séjour. Des taxes additionnelles s'y ajoutent : 10 % au profit du département dans une soixantaine de départements, auxquelles s'ajoutent en Île-de-France 15 % pour la Société des grands projets et 200 % pour Île-de-France Mobilités.

À Paris, le montant total atteint ainsi 11,70 € par nuit et par personne en meublé 5 étoiles.

Ce qui peut encore changer : les nouveaux pouvoirs des communes en 2026

Réduction du quota de nuitées : qui peut le faire ?

Le plafond national de location d'une résidence principale reste fixé à 120 nuits par an. La loi Le Meur permet toutefois à toute commune de réduire ce seuil, sans condition de zonage.

Pour abaisser le quota jusqu'à 90 nuits, deux conditions doivent être réunies :

• justifier la mesure au regard de la situation locale du logement ;

• adopter une délibération motivée.

Certaines villes ont déjà engagé cette démarche, notamment dans les zones touristiques où la location saisonnière concurrence fortement le marché résidentiel.

Compensation et quotas de résidences secondaires

Pour les résidences secondaires, les communes disposent de leviers encore plus stricts.

Elles peuvent notamment imposer :

• Une autorisation préalable de changement d’usage ;

• Un changement de destination au sens du droit de l’urbanisme (passage d’un usage « habitation » à « hébergement hôtelier »), pouvant nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire ;

• Des quotas limitant le nombre de meublés touristiques ;

• Des règles spécifiques par quartier.

Dans les villes les plus tendues, le mécanisme de compensation s’applique généralement :

• Obligation de transformer un local non résidentiel en logement pour compenser la perte d’un logement classique ;

• Coût élevé qui limite fortement les projets.

Dans d’autres villes, la compensation est plus souple ou inexistante, mais des restrictions progressives apparaissent (quotas, autorisations conditionnelles).

Résultat : la location courte durée repose de plus en plus sur des stratégies locales différenciées, avec des règles susceptibles d’évoluer rapidement.

DPE et normes énergétiques : impact sur la LCD

Les exigences liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) s’étendent progressivement aux meublés de tourisme.

Concrètement :

• Un DPE classé entre A et E est exigé pour toute nouvelle autorisation de changement d'usage, depuis le 21 novembre 2024. Cette exigence ne concerne ni les meublés déjà autorisés, ni les résidences principales ;

• À l'horizon 2034, tous les meublés de tourisme hors résidence principale devront afficher un DPE A à D en métropole.

Cette évolution vise à aligner progressivement la location courte durée sur les exigences du parc locatif classique.

Pour les hôtes, l’impact est direct :

• Nécessité d’anticiper d’éventuels travaux de rénovation ;

• Risque de restrictions supplémentaires dans certaines communes ;

• Valorisation des logements performants énergétiquement.

Comment trouver les règles applicables dans votre ville

Les bons outils et sources pour s’informer

Face à la diversité de la réglementation de la location saisonnière selon les villes, il est essentiel de s’appuyer sur les bonnes sources.

Les principaux points d’entrée sont les suivants :

• Le téléservice national d'enregistrement des meublés de tourisme ;

• Les services locaux d’urbanisme, qui précisent les règles de changement d’usage ;

• Service-public.fr, qui centralise les obligations nationales et locales ;

• Les pages d’information des plateformes (Airbnb, Abritel), qui synthétisent certaines règles locales.

Les questions à poser à sa mairie

Avant de louer, un échange avec la mairie permet d’éviter de nombreuses erreurs.

Voici les principales questions à poser :

• Le logement est-il situé en zone soumise à enregistrement obligatoire ;

• Existe-t-il un quota de nuitées spécifique à la commune ;

• Un changement d’usage est-il nécessaire pour ce bien ;

• Des restrictions s'appliquent selon le quartier ou le type de logement ;

• Quelles sont les sanctions en cas de non-respect.

Ces informations permettent de sécuriser sa mise en location et de comprendre précisément les obligations de la location courte durée en France à l’échelle locale.

Se faire accompagner pour être en conformité

Dans certaines situations, l’accompagnement devient pertinent :

• Projet en résidence secondaire dans une zone tendue ;

• Réglementation complexe ou évolutive ;

• Doute sur les démarches administratives ou fiscales.

Un accompagnement spécialisé permet d’identifier rapidement les obligations applicables, de croiser les règles locales et nationales, et d’éviter les erreurs coûteuses.

→ Pour aller plus loin : consulter nos guides dédiés à la réglementation location courte durée en 2026, à la fiscalité et aux obligations LMNP.