Impôts Airbnb 2026 : revenus et charges déductibles pour optimiser votre fiscalité

La fiscalité applicable aux locations Airbnb évolue régulièrement. Pour un propriétaire, il n’est pas toujours simple de savoir comment optimiser ses revenus et choisir le régime d’imposition le plus adapté. Les écarts peuvent en effet être significatifs entre le micro-BIC et le régime réel.

Dans cet article, nous vous expliquons concrètement comment identifier vos charges déductibles, sélectionner le régime fiscal le plus avantageux et organiser votre activité pour réduire vos impôts sur vos revenus Airbnb.

Comprendre la fiscalité Airbnb en 2026

Revenus Airbnb : ce qui est imposable

Le loueur d’un meublé touristique doit déclarer aux impôts :

• les loyers perçus, qu’il s’agisse de locations courtes, occasionnelles ou régulières ;

• les frais de ménage facturés aux voyageurs, même s’il les reverse ensuite à une société de nettoyage ;

• les commissions, qu’elles soient prélevées par Airbnb (ou toute autre plateforme de mise en relation) ou facturées en supplément. Elles entrent dans le calcul des recettes brutes, avant toute déduction.

Pour ne pas commettre d’erreur, il est important aussi de distinguer deux catégories d’hébergements : les meublés de tourisme classés et les meublés de tourisme non classés. Cette différence a un impact direct sur le plafond applicable au micro-BIC et le taux d’abattement forfaitaire.

Notez que dans tous les cas, les gains issus d’une location saisonnière relèvent du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) pour l'administration fiscale.

Micro-BIC ou régime réel : quel choix pour optimiser ?

Deux régimes fiscaux sont possibles pour l’imposition de vos revenus Airbnb : 

• Le micro-BIC : vous pouvez relever de ce régime tant que vos recettes n’excèdent pas 77 700 € pour un meublé de tourisme classé ou 15 000 € pour un meublé non classé. Pour calculer votre résultat imposable, l’administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Cet abattement est de 50 % pour les meublés classés et de 30 % pour les non classés.

• Le régime réel : il permet de déduire l’intégralité des charges réellement supportées, ainsi que les amortissements sur le bien, le mobilier et certains travaux (construction ou amélioration).

Au-delà de 15 000 € de recettes annuelles, le régime réel est plus souvent avantageux. En effet, à ce niveau de revenus, le total de vos charges dépasse généralement l’abattement du micro-BIC. Dans ce cas, le régime réel réduit mécaniquement plus fortement votre revenu imposable que l’abattement automatique du micro-BIC.

Pour bien comprendre, prenons l’exemple de Paul. Celui-ci est propriétaire d’un meublé non classé, loué sur Airbnb. Il a perçu 25 000 € de revenus sur l’année et supporte 8 000 € de charges réelles (entretien, ménage, assurances, charges de copropriété…). Il a aussi fait des travaux et acheté du mobilier.

Dans cet exemple, la base imposable passe de 17 500 € au micro-BIC à 11 000 € au régime réel, soit une économie d’impôt d’environ 30 % à 40 %.

Les charges déductibles en régime réel Airbnb

Principes de déductibilité

Au régime réel simplifié, toutes les charges engagées dans le cadre de l’exploitation de votre location meublée peuvent être déduites de vos loyers (charges comprises). L’objectif est de ne déclarer que le revenu net réellement imposable, après avoir retranché les dépenses nécessaires à la gestion et à l’entretien du bien.

Pour être correctement comptabilisées, ces charges doivent respecter certaines règles :

• Seules les charges dont la date est postérieure ou égale à celle du début d’activité peuvent être déduites ;

• Chaque dépense doit être appuyée par un document justificatif (facture, quittance, reçu) ;

• Les dépenses importantes, comme des travaux supérieurs à 600 € ou l’achat de mobilier, doivent être passées en frais amortissables, c’est-à-dire étalées sur plusieurs années pour refléter leur durée d’usage.

Liste des charges déductibles les plus courantes

Voici une liste non exhaustive des charges les plus courantes que vous pouvez déduire en comptabilité :

• Assurance du propriétaire non occupant (PNO) ;

• Charges de copropriété : entretien des parties communes, ascenseur, nettoyage ;

• Frais d’énergie : électricité, gaz, eau, si supportés par le propriétaire ;

• Entretien et petites réparations : plomberie, peinture, remise en état ;

• Achat de fournitures : produits ménagers, savons, café, linge de maison ;

• Honoraires d’agence (si vous passez par une agence pour trouver et gérer vos locataires) ;

• Frais de publication d’annonces sur les plateformes de location, comme Airbnb, Booking, etc. ;

• Impôts et taxes (taxe foncière, Cotisation foncière des entreprises (CFE), etc.) ;

• Téléphone et Internet ;

• Intérêts d'emprunt et frais de dossiers (si l'emprunt a été effectué dans l'année).
  
  
  

Si vous achetez votre logement en même temps que vous créez votre activité, vous pouvez aussi déduire les frais de notaire et les honoraires d’agence liés à l’acquisition. Pour cela, il faut indiquer la date d’acquisition comme date de début d’activité lors de l’enregistrement sur le formulaire d’immatriculation. Même si la location ne démarre que plus tard, ces charges peuvent générer un déficit fiscal réutilisable pour réduire votre impôt.

Si vous vous déplacez pour gérer votre location (entrées/sorties, ménage, entretien), vos frais de déplacement sont également déductibles. Cela comprend notamment le carburant, les frais de parking et le coût des billets de train. Pour le carburant, il faut vous reporter au barème officiel de l’administration fiscale.

Les charges non déductibles et points de vigilance

Dépenses personnelles ou d’amélioration

Certaines dépenses ne peuvent pas être déduites directement de vos gains Airbnb :

• Mobilier neuf, décoration, travaux d’agrandissement ou rénovation : ces dépenses ne sont pas déductibles immédiatement. Elles peuvent cependant être passées en amortissement sur plusieurs années ;

• Frais personnels ou dépenses sans lien avec la location : par exemple, les achats pour votre usage privé (mobilier ou décoration personnelle) ou les activités de loisirs que vous réalisez dans le logement ne peuvent pas être déduits, même partiellement.

Risques en cas de mauvaise déclaration

Si vous ne comptabilisez pas correctement vos charges, l’administration fiscale peut rejeter certaines dépenses jugées non justifiées. Cela peut entraîner un redressement fiscal sur plusieurs années, avec le paiement d’intérêts de retard et de pénalités. De plus, une erreur dans votre comptabilité peut empêcher l’amortissement de certains biens ou travaux, même s’ils sont légitimes.

Pour limiter ces risques, il est recommandé de :

• Tenir un tableau de bord dans lequel vous répertoriez toutes les dépenses et les périodes de location ;

• Conserver toutes les factures et justificatifs pour prouver que telle dépense a bien été engagée pour la location ;

• Faire appel à un expert LMNP : un professionnel peut vérifier que vos charges et amortissements sont correctement comptabilisés, optimiser votre fiscalité et sécuriser vos déclarations.

L’amortissement : levier fiscal du régime réel Airbnb

Pourquoi amortir son bien ?

L’amortissement est un outil fiscal particulièrement intéressant pour les propriétaires au régime réel. En effet, il permet de réduire progressivement votre revenu imposable sans sortie de trésorerie supplémentaire.

L’amortissement s’applique à la valeur du bien et éventuellement aux frais d’acquisition (lorsque le bien est un investissement locatif), ainsi qu’au mobilier et à certains travaux (construction, agrandissement, amélioration).

Comment fonctionne l’amortissement LMNP ?

L’amortissement correspond à la perte de valeur annuelle d’un bien. Chaque année, cette charge fictive vient réduire vos recettes imposables, même si vous n’effectuez aucun décaissement réel. Attention, si vous choisissez le micro-BIC, vous ne pouvez pas utiliser ce mécanisme.

La durée d'amortissement varie selon le type de bien ou de mobilier. Par exemple :

• Meubles : 3 à 10 ans ;

• Travaux d’aménagement intérieur : 5 à 12 ans ;

• Composants immobiliers (gros œuvre, toiture, électricité) : 25 à 75 ans.

Chaque composant est amorti séparément, selon sa durée d’usage estimée. Cette ventilation, obligatoire depuis 2005, permet de calculer un amortissement réaliste.

Exemple chiffré d’optimisation

Imaginons Sophie, propriétaire d’un appartement de 30 m² à Bordeaux qu’elle achète 200 000 €. Trois mois plus tard, elle le met en location meublée sur Airbnb. Pour accueillir ses futurs locataires, elle investit 34 000 € dans des travaux d’aménagement intérieur et achète pour 860 € de mobilier (lit, télévision, micro-ondes).

Concernant l’amortissement des travaux d’aménagement :

• Les travaux sont amortis sur 12 ans, ce qui représente 2 833 € par an ;

• La première année, seulement 3 mois sont concernés, donc l’amortissement est proratisé à 708 €.

Le mobilier, quant à lui, est amorti sur 5 ans, soit 172 € par an, avec un prorata la première et dernière année si nécessaire

Grâce à ces amortissements, Sophie réduit ses recettes imposables chaque année, ce qui lui permet de payer beaucoup moins d’impôt qu’en micro-BIC, tout en augmentant la rentabilité nette de son investissement.

Déclaration et obligations fiscales Airbnb

Déclaration annuelle au régime réel

Au régime réel, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) doit télétransmettre chaque année une liasse fiscale aux impôts, au plus tard en mai. Celle-ci comprend les formulaires Cerfa 2031 et 2033 ainsi que des annexes.

Cette déclaration permet de calculer le résultat fiscal après déduction des charges et amortissements. Il faut la remplir même si aucun loyer n’a été perçu. Cette obligation implique de tenir une comptabilité pour justifier ces déductions et éviter tout redressement fiscal.

Le loueur doit ensuite reporter ce résultat fiscal dans sa déclaration annuelle de revenus, en remplissant le formulaire 2042 C-PRO. Cela permet à l’administration d’intégrer ces gains dans le revenu global imposable.

Utilisation de la déclaration 2042 C PRO

Le formulaire 2042 C PRO est un document administratif permettant de déclarer des revenus non-salariés, quel que soit le régime fiscal choisi. 

Nous venons de le dire, si vous êtes au régime réel simplifié, vous devez y reporter le résultat fiscal calculé dans la liasse LMNP (2031 + annexes 2033).

Si vous êtes au micro-BIC, il suffit de déclarer vos recettes locatives dans la 2042 C-PRO. L’administration fiscale se chargera ensuite d’appliquer l’abattement forfaitaire pour calculer votre résultat.

N’oubliez pas d’indiquer si la location est non professionnelle (LMNP) ou professionnelle (LMP), afin de bénéficier des règles fiscales adaptées à votre statut

Optimiser sa fiscalité Airbnb en 2026 : stratégies et conseils

Choisir le bon régime fiscal

Le choix entre micro-BIC et réel simplifié conditionne directement l’économie d’impôt sur vos revenus locatifs. 

Nous vous recommandons de faire des simulations annuelles avec les deux régimes. Dans vos calculs, vous devez intégrer vos charges, travaux et amortissements prévus. N’oubliez pas que le régime réel permet de réduire significativement votre imposition, notamment en cas de gros travaux ou d’acquisition de mobilier. 

Centraliser la gestion et la preuve des charges

Il faut faire un suivi rigoureux de vos charges et dépenses. Vous devez donc conserver toutes vos factures, idéalement au format numérique.

Nous vous conseillons d’organiser toutes ces informations a minima dans un tableau de suivi. Cela vous aidera à ventiler clairement les dépenses liées à la location. 

Vous pouvez aussi utiliser des solutions de comptabilité pour le LMNP, comme celle de JD2M. Vous gagnez du temps en automatisant un maximum de tâches.

Faire appel à un professionnel

Vous pouvez aussi opter pour un accompagnement par un expert-comptable spécialisé LMNP. Les gains potentiels issus d’un amortissement correctement ventilé, des déficits reportables ou de la gestion de la CFE dépassent souvent largement le coût du service. Cette solution est idéale pour optimiser la rentabilité de votre location meublée.

Conclusion : simplifier et optimiser pour mieux déclarer

Vous l’avez compris, pour optimiser efficacement la fiscalité de votre Airbnb, vous devez suivre précisément vos charges déductibles et appliquer correctement les amortissements générés par votre activité. Avec l’accompagnement d’un expert-comptable spécialisé en immobilier, vous simplifiez la gestion de votre location et gagnez du temps. Vous pouvez ainsi vous concentrer sur l’essentiel : la rentabilité et le développement de votre meublé.

FAQ : tout savoir sur les revenus et charges déductibles Airbnb

Quelles sont les charges déductibles en location Airbnb ?

Au régime réel, les charges déductibles couvrent les frais engagés pour exploiter votre logement : assurance PNO, charges de copropriété, entretien et réparations, fournitures, frais de publication d’annonces, honoraires d’agence, taxe foncière et CFE, téléphone et Internet, intérêts d’emprunt et frais de dossier. Les frais liés à l’acquisition (notaire, agence) et les déplacements pour gérer le bien peuvent aussi être déduits sous conditions. 

Peut-on déduire les intérêts d’emprunt d’un bien Airbnb ?

Oui, si vous êtes au régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition du bien ou des travaux. Attention, seule la part correspondant aux intérêts (et non au capital remboursé) peut être déduite. Vous pouvez également déduire l’assurance liée au prêt.

Quelle différence entre charge déductible et amortissement ?

Les charges déductibles correspondent aux dépenses réellement payées pour l'exploitation du meublé, comme les factures d’entretien ou d’assurance. L’amortissement correspond à la perte de valeur annuelle d’un bien ou de son mobilier. Il permet de réduire le revenu imposable sans sortie d’argent. Les deux mécanismes peuvent se cumuler au régime réel.

Quelle déclaration remplir pour le régime réel Airbnb ?

Il faut remplir et télétransmettre aux impôts une liasse fiscale (formulaires Cerfa 2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai. Le résultat fiscal doit ensuite être reporté sur le formulaire 2042 C PRO de votre déclaration de revenus personnelle.

Comment choisir entre micro-BIC et régime réel ?

Ce choix dépend de votre niveau de charges et d’investissements. Le régime micro-BIC a l’avantage de la simplicité, mais il arrive très souvent que le total des déductions possibles excède l’abattement forfaitaire. De plus, au régime réel, le déficit créé par les charges peut être reporté sur les bénéfices de l’activité pendant 10 ans. Pour l’amortissement, ce dernier est reportable à vie. En pratique, le régime réel est donc souvent plus avantageux.

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Notre équipe vous aide à :

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Sources

BOFiP – Revenus BIC meublés de tourisme 

Service-public.fr - Impôt sur le revenu - Revenus d'une location meublée 

Impots.gouv.fr – Formulaire 2031 SD

Impots.gouv.fr – Formulaire 2042 et 2042 C PRO