Location courte durée 2026 : nouvelles règles, fiscalité et obligations des meublés touristiques

L’année 2026 marque un tournant pour la location meublée courte durée, qu’elle soit saisonnière ou touristique. Entre l’instauration du registre national issu de la loi Le Meur, la refonte des seuils fiscaux du micro-BIC et le durcissement des obligations locales, le cadre applicable aux meublés touristiques se professionnalise clairement. Pour les investisseurs et bailleurs, ces évolutions imposent d’adapter leurs pratiques et de sécuriser leur activité. Cette revue d’actualité spéciale « location touristique en France en 2026 » détaille les principaux changements à connaître et les réflexes à adopter pour continuer à louer en conformité tout en optimisant la performance de votre bien.

Zoom sur la location meublée courte durée en 2026

En 2026, la location meublée courte durée désigne la mise à disposition d’un logement meublé à une clientèle de passage, pour quelques nuits ou quelques semaines, sans possibilité d’y établir son domicile. Ce cadre englobe les biens proposés sur les principales plateformes de réservation comme Airbnb, Booking ou Abritel, mais également les locations directes gérées par un investisseur ou une conciergerie. Cette activité relève du meublé de tourisme défini par l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.

Tous les types de biens sont concernés : studios en centre-ville, appartements familiaux, maisons secondaires ou logements dédiés à l’investissement locatif. On distingue deux catégories : les meublés classés, bénéficiant d’un classement officiel de 1 à 5 étoiles, et les meublés non classés, qui constituent l’essentiel du marché. Le classement influe sur la fiscalité des locations saisonnières en 2026, notamment sur l’abattement applicable au régime micro-BIC.

La location meublée courte durée se différencie de la location longue durée par son usage et par la nature du contrat. Un bail classique impose au locataire d’élire domicile et de bénéficier d’une stabilité dans les lieux, alors que le bail 2026 d’une location meublée courte durée n’autorise que des séjours temporaires et autonomes. Les obligations du propriétaire sont spécifiques : déclaration de location courte durée ou enregistrement en mairie, respect des règles locales et limites d’occupation. Par exemple, lorsqu’il s’agit de la résidence principale, la durée maximale autorisée reste fixée à 120 jours par an en 2026 ou à 90 jours par an dans certaines communes.

Les nouveautés réglementaires et administratives pour 2026

Renforcement du contrôle des locations touristiques en France en 2026

À partir de mai 2026, les obligations en mairie pour la location courte durée se renforcent avec l’arrivée du portail national unique d’enregistrement, issu à la fois du nouveau règlement européen sur les locations de courte durée et de la loi du 19 novembre 2024. L’enregistrement devient obligatoire pour tous les meublés de tourisme, sur tout le territoire, y compris pour la résidence principale louée ponctuellement.

Ce portail remplace les téléservices communaux. Le bailleur devra y déposer une demande accompagnée de pièces justificatives obligatoires. Dès que le dossier est complet, le numéro d’enregistrement est délivré automatiquement puis transmis simultanément à la commune concernée.

Les municipalités conservent ensuite un rôle central : vérification des documents fournis, demandes de suspension ou retrait du numéro, suivi du nombre de nuitées et contrôle du respect de la durée maximale de 90 ou 120 jours pour la location de la résidence principale.

Grâce au croisement, via ce même portail, des données fournies par les plateformes (Airbnb, Booking, Abritel) avec les numéros d’enregistrement fiabilisés, les communes disposeront d’outils beaucoup plus efficaces pour repérer les irrégularités, sanctionner les fausses déclarations de locations courte durée et faire respecter les règles locales en 2026. Les suspensions d’annonce, les amendes administratives et les demandes de régularisation deviendront ainsi beaucoup plus systématiques.

Autorisation préalable et changement d’usage

La procédure de changement d’usage, en place depuis plusieurs années, reste un pilier de la régulation dans les zones où le marché du logement est particulièrement tendu. Elle vise à éviter que les logements destinés à l’habitation permanente ne soient convertis en meublés de tourisme, aggravant la pénurie. En 2026, ce dispositif continue de s’appliquer aux résidences secondaires, qui ne peuvent être louées en courte durée qu’après obtention d’une autorisation préalable délivrée par la commune. À l’inverse, les résidences principales louées dans la limite de 90 ou 120 jours par an ne sont pas soumises à cette démarche.

Dans les grandes villes (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice) et dans de nombreuses communes de plus de 200 000 habitants, cette autorisation peut être assortie d’une compensation : le propriétaire doit transformer un autre local en logement d’habitation, ce qui augmente fortement le coût du projet. Jusqu’en mai 2026, certaines communes utilisent encore la simple déclaration préalable pour identifier les meublés touristiques, notamment lorsqu’elles n’ont pas mis en place leur propre système d’enregistrement.

À compter de l’arrivée du portail national unique, ces procédures locales de location touristique en 2026 ne disparaissent pas en France : elles se superposent désormais à l’enregistrement obligatoire. Les communes continueront de délivrer ou refuser l’autorisation de changement d’usage, tandis que le registre national leur fournira toutes les données nécessaires pour contrôler l’activité et sanctionner les locations irrégulières.

Location meublée courte durée : les évolutions en 2026

Le cadre fiscal et les seuils applicables en location touristique en 2026

Micro-BIC vs régime réel : les nouveaux plafonds 2026

La loi Le Meur a profondément resserré le régime micro-BIC pour les locations touristiques. Pour les loyers encaissés en 2025 (déclarés au printemps 2026), deux situations coexistent :

• Meublé de tourisme non classé : micro-BIC possible jusqu’à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement ramené à 30 %. Au-delà, le régime réel devient obligatoire. 

• Meublé classé (1 à 5 étoiles) ou chambre d’hôtes : micro-BIC maintenu dans la limite de 77 700 €, avec un abattement de 50 %. C’est une baisse nette par rapport à l’ancien plafond de 188 700 € et 71 %. 

Tableau comparatif 2025 vs 2026 (revenus touristiques)

Passage au régime réel : une tendance forte pour 2026

Avec un seuil à 15 000 € pour les non classés, beaucoup de bailleurs basculent vers le réel, parfois par contrainte, souvent par intérêt. Le réel permet de déduire les charges (travaux, intérêts, conciergerie, assurances, taxe foncière) et d’amortir le bien et le mobilier, ce qui neutralise fréquemment l'impôt pendant plusieurs années. Il devient le régime de référence des LMNP touristiques gérés en investisseur, notamment en cas de multi-propriété.

Fiscalité en location saisonnière et obligations déclaratives 2026

Les recettes sont à déclarer en BIC :

• Micro-BIC : report sur la 2042-C-PRO.

• Régime réel : liasse 2031 et annexes, puis 2042-C-PRO.

Le classement en meublé de tourisme reste un levier fiscal majeur puisqu’il conditionne l’accès au seuil de 77 700 € et à l’abattement de 50 %.
Côté taxes, le bailleur reste redevable de la cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf exonération locale, collecte la taxe de séjour pour le compte de la commune via la plateforme, et peut être concerné par la TVA uniquement si des services para-hôteliers sont fournis de manière habituelle. 

Le contrat de location meublée courte durée en 2026

Mentions obligatoires en 2026 sur le bail d’une location meublée courte durée 

En 2026, le contrat de location saisonnière reste la base juridique indispensable pour toute location meublée courte durée, même lorsqu’elle est gérée via Airbnb ou Booking. Il doit préciser : 

• l’identité complète du bailleur et du locataire, 

• les dates exactes d’arrivée et de départ, 

• le prix du séjour, les frais éventuels, le montant du dépôt de garantie ainsi que les conditions d’annulation applicable

• l’inventaire du mobilier, 

• la mention que le logement ne peut pas être utilisé comme domicile et que l’occupation est strictement temporaire.

Modèle et bonnes pratiques 2026

Un contrat de location meublée courte durée en 2026 doit intégrer des mentions désormais incontournables : 

• le montant de la taxe de séjour, 

• les assurances exigées du locataire, 

• la réalisation d’un état des lieux, 

• les règles de copropriété et les limites d’usage du bien.

L’usage d’un modèle à jour du droit 2026 est essentiel, car les obligations administratives et fiscales évoluent. Pour les investisseurs, l’accompagnement par un expert LMNP permet d’éviter les erreurs fréquentes et de sécuriser la relation contractuelle.

Conseils pratiques pour louer en conformité en 2026

Vérifier la conformité administrative

Avant toute mise en location, il est essentiel de vérifier les règles locales auprès de la mairie : enregistrement obligatoire, éventuelle autorisation préalable, changement d’usage ou compensation dans les communes qui l’exigent. Le bailleur doit également vérifier que le règlement de copropriété autorise l’activité et que le logement respecte les critères de sécurité et d’habitabilité.

À partir de mi-2026, le DPE pourra être demandé lors de la procédure d’enregistrement national des meublés de tourisme. Cette exigence ne crée pas une obligation nouvelle pour les logements qui ne sont pas soumis au changement d’usage : les seuils de performance énergétique ne s’appliqueront pas aux meublés touristiques utilisés en courte durée. Le DPE servira uniquement de pièce justificative pour fiabiliser l’enregistrement et faciliter les contrôles menés par les communes.

Choisir le bon régime fiscal et anticiper sa déclaration

Le choix entre micro-BIC et régime réel dépendra du niveau de revenus, du statut du bien (classé ou non classé) et du volume de charges déductibles. En 2026, de nombreux passages du micro-BIC vers le régime réel seront recensés pour optimiser amortissements et déductions des investisseurs. Utiliser un simulateur ou solliciter un accompagnement spécialisé LMNP permet d’arbitrer rapidement et d’anticiper les obligations déclaratives à venir.

Anticiper les contrôles

Le bailleur doit conserver l’ensemble des preuves de conformité : numéro d’enregistrement, autorisation préalable, factures, échanges avec les voyageurs, état des lieux, preuves de taxe de séjour. Une documentation claire et datée limite les risques d’amende et sécurise l’activité, notamment dans les grandes villes où la réglementation des locations meublées de courte durée est stricte.

2026, l’année du tournant pour la location saisonnière

En 2026, la location meublée courte durée change de dimension : les seuils fiscaux sont révisés, l’enregistrement national devient obligatoire et les contrôles sont renforcés. Ce durcissement marque une transition vers une activité plus encadrée et professionnelle. Pour les bailleurs, l’enjeu consiste à anticiper les obligations administratives, sécuriser leurs contrats de location meublée courte durée et choisir le régime fiscal adapté afin de préserver la rentabilité de leur bien. Avec une gestion rigoureuse, ce nouveau cadre peut devenir une opportunité plutôt qu’une contrainte.

Foire aux questions (FAQ)

Faut-il déclarer sa location courte durée à la mairie en 2026 ?

Oui. À partir du 20 mai 2026, toute location meublée touristique devra être enregistrée via le portail national unique, qui remplace les téléservices mis en place par certaines communes. Cette démarche génère un numéro d’enregistrement indispensable à la fois pour la mairie et pour avoir l’autorisation de publier une annonce sur Airbnb. Les communes recevront automatiquement les informations transmises afin de contrôler la conformité des locations sur leur territoire.

Combien de jours peut-on louer sa résidence principale en 2026 ?

La durée maximale reste fixée à 120 jours par année civile pour la location de la résidence principale en 2026. Ce seuil s’applique dès lors que le logement constitue la résidence principale du propriétaire, c’est-à-dire occupé plus de huit mois par an. Certaines communes peuvent toutefois décider de durcir les règles locales en abaissant ce plafond à 90 jours, notamment dans les zones où la pression immobilière est forte. 

Quels sont les nouveaux seuils fiscaux 2026 pour les meublés de tourisme ?

Les seuils du micro-BIC évoluent fortement pour les locations touristiques. Pour les meublés non classés, le plafond d’éligibilité passe à 15 000 € de recettes annuelles, avec un abattement fiscal de 30 % en 2026. Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes, le seuil retenu est de 77 700 € avec un abattement de 50 %. Ces montants s’apparentent à une refonte complète du régime micro-BIC, qui devient moins favorable aux locations touristiques non classées.

Le régime réel devient-il plus avantageux en 2026 ?

Le régime réel devient plus attractif en raison de la baisse en 2026 de l’abattement fiscal au micro-BIC : les meublés non classés passent à un abattement de 30 %, souvent insuffisant pour couvrir les charges réelles. Le réel permet, lui, de déduire l’intégralité des dépenses (travaux, intérêts, assurances, conciergerie) et d’amortir le bien, réduisant davantage la base imposable. Cette optimisation exige une comptabilité rigoureuse, mais s’impose pour de nombreux bailleurs dépassant le seuil de 15 000 €.

Quelles sanctions en cas de non-déclaration ?

Le défaut d’enregistrement du meublé de tourisme expose le bailleur à une amende pouvant atteindre 10 000 € par meublé à partir de mai 2026. En cas de fausse déclaration lors de l’enregistrement, le montant peut être porté à 20 000 €. Les communes disposent également d’un pouvoir élargi pour demander la suspension ou le retrait d’une annonce et contrôler le respect du nombre de jours autorisés. Les nouvelles dispositions faciliteront donc la détection des irrégularités à la déclaration de location courte durée en 2026.

Dois-je refaire une demande d’autorisation si je loue depuis 2023 ?

Oui. L’entrée en vigueur du registre national unique en 2026 impose à tous les loueurs touristiques, y compris ceux déjà en activité, d’obtenir un numéro d’enregistrement via le nouveau portail. Selon les communes, il peut également être nécessaire de renouveler ou de confirmer une autorisation préalable de changement d’usage pour les résidences secondaires. Les règles locales continuent de s’appliquer, concernant l’autorisation en mairie et sur Airbnb, et viennent désormais s’articuler avec le système national.

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✅ Enregistrement mairie et fiscalité en location saisonnière
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